Acquisto Di Immobili

Mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile? E’ la domanda che si pongono da oltre un anno coloro che acquistano un immobile. Meglio sfruttare i tassi bassi attuali ma col rischio che questi risalgano, oppure assicurarsi 15 anni, 20 anni, o trentanni di rate tranquille con un tasso fisso che tuttavia è attualmente decisamente più caro di quello a tasso variabile? Il punto è questo, il trade off tra risparmio e sicurezza. Perché se è chiaro che i tassi di interesse sono ai minimi degli ultimi 50 anni è anche vero che questo livello il costo del denaro non lo potrà mantenere al lungo. Forse un anno, forse due, ma non per 15 o 20 anni.

Se il mercato delle compravendite immobiliari in Italia ha rallentato, secondo una recente indagine nel terzo trimestre del 2009 è calato del 10% su base nazionale, c’è un settore che invece cresce ed è quello delle nuove costruzioni. Secondo un’analisi condotta dal gruppo Immobiliare.it, leader del settore immobiliare online, nell’intero 2009 le richieste di appartamenti di nuova costruzione è salita del 18%. Le ragioni sono una maggiore facilità a ottenere un mutuo per questa categoria di immobili, una disponibilità da parte dei costruttori a concedere prezzi più vantaggiosi e il concetto che una casa nuova è migliore di una usata, specialmente se costa meno, non solo in termini di prezzo ma anche riguardo alle spese annesse.

Per la casa sarà un 2010 ancora di sofferenza. Per tutto quest’anno le quotazioni del mattone scenderanno e solo dal prossimo anno si potrà contare su una ripresa dei valori dell’immobiliare residenziale. Questo scenario viene tratteggiato nell’ultima indagine realizzata da Nomisma in collaborazione con l’Agenzia del Territorio nel 1° Rapporto immobiliare del 2010 dove si evince che l’andamento del mercato immobiliare non è univoco. Se in generale per l’anno in corso ci sarà ancora una flessione dei prezzi, tuttavia tiene bene la domanda per gli immobili di qualità, mentre l’offerta immobiliare di medio-basso livello si scontra con richieste molto inferiori alla domanda, mettendo i prezzi sotto pressione.

Si avvicina la primavera e gli italiani iniziano a pensare alla ristrutturazione della loro casa. Infatti secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate che ha pubblicato uno studio sulle ristrutturazioni in Italia negli ultimi 12 anni, ovvero da quando sono in vigore i bonus, i mesi preferiti per sistemare casa sono quelli col clima migliore, dalla primavera fino all’autunno inoltrato, fatta eccezione per il mese di agosto, perché la vacanza è sacra. E nonostante la crisi il 2009 chiude con circa 448mila ristrutturazioni avviate sfruttando l’agevolazione fiscale, con una crescita del 14% rispetto al 2008.

La casa più amata dagli italiani è il trilocale. Lo rileva l’ultimo studio di Tecnocasa che ha analizzato il mercato della domanda a gennaio rilevando come il tre locali sia sul territorio nazionale la tipologia di immobile residenziale preferito da chi deve acquistare una casa. Il 35,9% del mercato della domanda preferisce un trilocale mentre il bilocale è preferito dal 29%, del totale. Anche la richiesta dei quattro locali si mantiene alta con il 21,7% delle preferenze. I cinque locali sono richiesti solo dall’8,4% del totale di chi si rivolge a mercato immobiliare per acquistare una casa.

Se il mercato del mercato immobiliare soffre, solo nel 2009 c’è stato un calo del 18% nel valore delle compravendite, c’è un segmento del residenziale che invece non patisce la recessione. Secondo Immobiliare.it, tra i leader del settore degli annunci immobiliari on line, il giro d’affari delle case di fascia alta, che in Italia sono circa 55mila, ha raggiunto lo scorso anno la mirabolante cifra di 52 miliardi di euro. Nel computo rientrano immobili come castelli e ville di particolare pregio ed edifici di valore artistico e storico destinati all’uso residenziale. E il web sta diventando una nuova vetrina per queste soluzioni di particolare valore, che trovano sempre più spazio nelle offerte di compravendita.

Per il mercato immobiliare il 2010 sarà sostanzialmente simile allo scorso anno. Secondo una previsione dell’Ufficio Studi di Tecnocasa il numero delle compravendite nei prossimi 12 mesi potrebbero stabilizzarsi intorno alle 600mila unità. Dal lato prezzi si assisterà ancora a una flessione che potrebbe essere compresa tra un calo dell’1% e del 3%.
Altra variabile importante, sempre secondo Tecnocasa, è quella del mutuo. Una continuata prudenziale erogazione dei mutui da parte degli istituti di credito anche nel 2010, potrebbe rallentare la domanda di acquisto dell’abitazione.

Bper, Banca Popolare dell’Emilia Romagna, ha ideato un mutuo che permette da un lato di stipulare un finanziamento immobiliare a tassi in linea con quelli di mercato, e dall’altro di conoscere in anticipo l’importo massimo della rata da pagare grazie ad un tasso massimo definito in sede di stipula. In questo modo, se i tassi di interesse dovessero salire sul mercato oltre la soglia prefissata, la rata rimarrebbe costante senza subire nel tempo alcun aumento, e scenderebbe di nuovo nel momento in cui i tassi di mercato dovessero riportarsi sotto il tasso massimo.

Frena la discesa del mercato immobiliare in Italia, anche se con l’eccezione del Sud, che continua a peggiorare. Si riduce il calo del prezzo rispetto alla domanda iniziale e si contraggono leggermente i tempi di attesa per vendere un immobile. E’ quanto di legge nell’ultimo rapporto stilato da Banca d’Italia sull’andamento del mercato immobiliare e intitolato: l’andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema finanziario. Secondo il report nel terzo trimestre del 2009 si attenua il calo delle quotazioni immobiliari, con l’eccezione del Sud Italia, e si riduce in termini percentuali la caduta delle compravendite.

A Milano il mercato immobiliare nel primo semestre dell’anno cala mediamente ancora dell’1,7%, ma è già un miglioramento dopo la discesa dei prezzi dello scorso anno del 4,8%. Lo rileva l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare della capitale lombarda, quartiere per quartiere, nel primo semestre dell’anno. Il segmento delle case di pregio si rivela ancora quello che non solo ha tenuto nell’ultimo anno, ma in certi casi ha addirittura visto incrementare i valori degli immobili, come per esempio nella zona attorno al Duomo.

Non sono mai stati così a buon mercato i mutui per le famiglie italiane. Secondo il supplemento al Bollettino della Banca d’Italia, a ottobre il tasso medio applicato ai mutui per l’acquisto della casa è sceso alla quota record del 2,97%, dal 3,06% di settembre. Si tratta del dato più basso registrato dal 1995. Un anno fa il tasso medio registrato da Bankitalia era quasi il doppio, ovvero del 5,76%. Quindi mai come adesso è conveniente acquistare un appartamento: i prezzi in calo e i mutui ai minimi rendono l’investimento nel mattone una soluzione appetibile. I mutui sono ai minimi anche grazie al basso costo del denaro.

A Milano l’acquisto della seconda casa continua ad essere un buon investimento ad uso affitto, per trascorrere le vacanze ma anche pensando ai propri figli. Sono queste, in estrema sintesi, le tendenze che emergono da un’elaborazione della Camera di commercio di Milano effettuata in base alle rilevazioni di oltre cinquanta mediatori immobiliari nel luglio scorso.